Nadchodzi rewolucja w obrocie ziemią

W okresie przedwyborczej ofensywy legislacyjnej rządu została uchwalona przez parlament nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza ogromne zmiany na rynku obrotu ziemią rolną. Wejdzie ona w życie z 1 stycznia 2016 r.

Zasadniczym celem, dla którego zdecydowano się na tak radykalne zmiany w porównaniu z obecnymi regulacjami, jest przeciwdziałanie skutkom uwolnienia w maju 2016 r. rynku obrotu polską ziemią dla obcokrajowców. Chodzi między innymi o to, że obcokrajowcom (tym z UE) nie można będzie czynić większych trudności niż mają obywatele polscy. Zgodnie bowiem z regulacjami unijnymi, te same ograniczenia muszą dotyczyć wszystkich obywateli krajów UE, bez wyjątku. Także Polacy będą mieli większe trudności, aczkolwiek nowa ustawa to raczej ich stawia w uprzywilejowanej pozycji. O ile idee, którymi kierował się ustawodawca są szczytne, to już analiza ustawy pod względem rozwiązań prawnych budzi szereg wątpliwości. Obawiam się, że praktyka stosowania tej ustawy napotka szereg trudności. Jak zwykle czas pokaże, które z zapisów będą wymagały rychłej nowelizacji.

Najpierw do sąsiada

Swoboda w obrocie ziemią zostanie mocno ograniczona. Rolnik nie sprzeda ziemi tak jak dziś dowolnej osobie. Prawo pierwokupu dostanie nie tylko, tak jak obecnie, dzierżawca gruntu, ale i sąsiad (właściciel nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością). Jeśli sprzedawana nieruchomość sąsiaduje z kilkoma gospodarstwami, sprzedający będzie mógł wybrać, który sąsiad skorzysta. Obowiązek poinformowania o prawie pierwokupu będzie miał notariusz. Jeśli nie będzie dzierżawcy ani zainteresowanego kupnem sąsiada, prawo pierwokupu przypadnie Skarbowi Państwa – Agencji Nieruchomości Rolnych. Jeżeli również ANR nie wyrazi chęci, dopiero wtedy osoba trzecia będzie mogła dokonać zakupu. Jak widać nikt tak łatwo spoza grona dotychczasowych dzierżawców ani sąsiadów ziemi nie kupi. Wątpliwości pojawiają się, gdy trzeba będzie ustalić krąg wszystkich uprawnionych sąsiadów, a praktyka pokazuje, że może to być wręcz niemożliwe, albowiem nie każda nieruchomość ma uregulowany stan prawny. Jeżeli jest duża ilość skonfliktowanych współwłaścicieli czy też brak ustalonych spadkobierców, sprzedaż najprawdopodobniej będzie wstrzymana. Nowa ustawa niestety milczy na temat rozwiązania tego typu problemów. Trudno oczekiwać, że to notariusz będzie prowadził dochodzenie w kierunku ustalenia kręgu uprawnionych właścicieli, wszak to na nim skupi się odpowiedzialność za niedochowanie wymagań formalnych. Sankcje dla niego, jak i dla stron umowy sprzedaży będą bardzo dotkliwe. Na szczęście przepisów dotyczących pierwokupu nie będzie się stosować, m.in. jeśli nieruchomość nabywa rolnik indywidualny na powiększenie swojego gospodarstwa rodzinnego (do 300 ha) lub osoba bliska. Definicja rolnika indywidualnego w tej ustawie zakłada, że jest to osoba, która nie tylko prowadzi gospodarstwo i ma odpowiednie kwalifikacje, ale i mieszka na terenie danej gminy co najmniej pięć lat. Duży problem będą mieli ci, którzy będą chcieli powiększyć gospodarstwo o grunty nie położone w ich gminie.

Norma obszarowa

Ustawodawca chce uniemożliwić przeniesienie działki rolnej lub jej części w przypadku, gdyby w efekcie podziału gospodarstwa powierzchnia użytków rolnych pozostała przy zbywcy była mniejsza od normy, którą – dla poszczególnych województw – ustali minister rolnictwa i rozwoju wsi. Podstawowa norma obszarowa użytków rolnych w gospodarstwie rolnym nie może być większa niż czterokrotność średniej powierzchni gruntów rolnych w gospodarstwie rolnym w województwie ogłoszonej na podstawie przepisów o płatnościach w ramach systemu wsparcia bezpośredniego. Przeniesienie własności ma być też uzależnione od wydania przez dyrektora oddziału ANR decyzji stwierdzającej dopuszczalność podziału gospodarstwa albo potwierdzającej, że nie dochodzi do jego podziału. Od decyzji dyrektora przysługiwać będzie odwołanie w trybie przepisów k.p.a.

Dostęp do drogi publicznej

Własność nieruchomości rolnej albo jej część będzie mogła być przeniesiona, o ile ma ona zapewniony dostęp do drogi publicznej albo dostęp ten ma nieruchomość nabywcy granicząca z tą nieruchomością. W przeciwnym wypadku czynność prawna będzie nieważna.

Kary za wcześniejszą sprzedaż gruntu z Zasobu

Każdy nabywca nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa będzie musiał zobowiązać się m.in. do nieprzenoszenia jej własności przez 10 lat i do osobistego prowadzenia działalności rolniczej, a także do nieobciążania tej nieruchomości hipoteką (bez ograniczenia czasowego). W przypadku niedotrzymania powyższych obowiązków zobligowany będzie zapłacić ,,karę” w wysokości 40% ceny, za jaką kupił ziemię. Uniknięcie zapłaty owych 40% będzie możliwe w przypadku uzyskania pisemnej zgody ANR, która udzieli jej, jeżeli przemawiać za tym będą „ważne względy gospodarcze, społeczne i losowe” (przy tym ustawa zastrzega, że warunki i tryb wyrażenia takiej zgody mają być dopiero określone w rozporządzeniu ministra rolnictwa).

Dzierżawa tylko w formie pisemnej

Powszechnym pomiędzy rolnikami było zawieranie umów dzierżawy w formie ustnej. Takie umowy pod względem prawnym były ważne, choć łączyło się to z problemami dowodowymi w razie sporu. Od 2016 r. zawieranie umów dzierżawy bez formy pisemnej będzie nieważne. Co więcej, umowę dzierżawy nieruchomości rolnej albo jej części na okres ponad 5 lat zawierać się będzie w formie aktu notarialnego. Treść takiej umowy zawierać będzie w szczególności opis przedmiotu dzierżawy, określający co najmniej jego obszar, stan w jakim się znajduje, klasę gruntów, oraz stan istniejących zabudowań i innych urządzeń, jeżeli stanowią one przedmiot umowy dzierżawy.

Wielki Brat patrzy

Odpis każdej umowy przenoszącej własność nieruchomości albo jej części, a także umowy dzierżawy trzeba będzie przekazywać do właściwego ze względu na położenie nieruchomości dyrektora oddziału ANR.

opracował: adw. Łukasz Opaliński

 

KANCELARIA ADWOKACKA
ADWOKAT ŁUKASZ OPALIŃSKI

ul. Grabiszyńska 11/1
53-501 Wrocław (mapa)

tel./fax (71) 75 91 681
tel. kom. 608 073 681

e-mail: kancelaria@opalinski.eu