Umowa dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę

Obecnie bardzo popularne są inwestycje w odnawialne źródła energii. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się elektrownie słoneczne. Inwestorzy poszukują gruntów pod tego typu instalacje i oferują rolnikom dość atrakcyjne warunki finansowe. Jednak proponowane przez nich wzory umów dzierżawy budzą szereg wątpliwości. Rolnicy powinni dokładnie przeczytać to co im jest podsuwane, a najlepiej skonsultować umowę z prawnikiem. Przedmiotowy artykuł porusza tylko kilka kwestii, o jakich traktują umowy pod elektrownie. Problemów jakie się pojawiają jest znacznie więcej. Każda firma stosuje swoje wzory umów. Nie ma nic odgórnie narzuconego, ustandaryzowanego. Do każdego przypadku należy podejść indywidualnie.

Dzierżawa na 29 lat

O tym jak ważna jest rozwaga przy podejmowaniu decyzji o wydzierżawieniu gruntu pod farmę fotowoltaiczną świadczy przede wszystkim fakt, że są one podpisywane na okres 29 lat. Jest to szmat czasu. Trudno przewidzieć najbliższą przyszłość, nie mówiąc już o perspektywie kilkudziesięciu lat, zaś raz wynegocjowane zapisy umowne pozostaną niezmienne. Dlatego też nie można zamykać się na to co tu i teraz, ale wybiegać w przyszłość.

Inwestor

Podmiot, który proponuje rolnikowi zawarcie umowy dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną, przeważnie jest to jakaś spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, nie jest tym, który będzie później realizował inwestycję i eksploatował elektrownię, a w konsekwencji również wypłacał czynsz. Należy liczyć się z dużą rotacją firm, które będą się przewijały przez inwestycję, informując tylko rolnika, kto staje po stronie wydzierżawiającego. Dlatego też nie warto polegać na ustnych deklaracjach przedstawiciela inwestora, tylko zadbać o konkretny zapis. Wyłącznie to co będzie na papierze przetrwa zawirowania podmiotowe.

Określenie przedmiotu dzierżawy

Szczególnie istotne jest dokładne opisanie gruntu, który rolnik decyduje się oddać w dzierżawę. Chodzi tutaj o obszar, jaki inwestor sobie rezerwuje. Najczęściej dotyczy to kilku, czasami kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu hektarów. Rolnicy rzadko zwracają uwagę na to, że proponowane im wersje umów zakładają swobodę dla inwestora w zmniejszania tego obszaru stosownie do powierzchni, na jakiej planuje się posadowienie instalacji. Oczywiście czynsz będzie płacony tylko pod obszar faktycznie zajęty przez elektrownię. Brak wpisania w umowie terminu, do którego inwestor musi się z tym określić, a także do którego budowa będzie musiała się rozpocząć powoduje, że dość spory obszar jest zarezerwowany na najbliższe lata tylko dla jednego podmiotu i rolnik nie ma możliwości zadysponować go w inny sposób, np. wydzierżawić komuś innemu. Poza tym inwestor przewiduje płatność czynszu dopiero od momentu uruchomienia elektrowni, a kiedy takie uruchomienie nastąpi, to już wielka niewiadoma. Dlatego warto wpisać czas, po upływie którego rolnik będzie mógł wypowiedzieć umowę i uwolnić się od nierokującej dzierżawy.

Czynsz dzierżawny

Kwestią, od której zaczyna się rozmowy o dzierżawie, to oczywiście finanse: ile inwestor „daje” za hektar. Określenie kwoty netto/brutto to podstawa, wiadomo. Ale już o klauzuli waloryzacyjnej mało kto pamięta. O czym mowa? Po prostu chodzi o zapisanie w umowie waloryzacji czynszu co roku o stopę inflacji, gdyż nominalna stawka czynszu zapisana w umowie za kilka, a już na pewno za kilkanaście lat, nie będzie warta tyle samo co dzisiaj. Co jeszcze istotne, to inwestorzy proponują rozpoczęcie płatności czynszu dopiero od momentu rozpoczęcia budowy czy uruchomienia elektrowni. Do tego czasu rolnik nic nie będzie otrzymywał lub jakieś symboliczne kwoty. Inwestor rzadko kiedy proponuje czynsz od momentu podpisania umowy, pozwalając najczęściej rolnikowi korzystać z gruntu do czasu rozpoczęcia budowy. Nie ma oczywiście przeciwwskazań, by wymusić zapis o płatności czynszu od razu.

Inne opłaty

Oprócz stawki czynszu należy zwrócić szczególną uwagę na to, czy inwestor będzie dokonywał płatności za należności publicznoprawne. Standardem jest zapis, że będzie zwracał rolnikowi za podatek od nieruchomości lub podatek rolny. Warto zapisać, od kiedy będzie ten podatek płacił, czy od momentu podpisania umowy, rozpoczęcia budowy, uruchomienia elektrowni czy jeszcze innego. Bezwzględnie należy domagać się wpisania konieczności uiszczania jeszcze „innych należności publicznoprawnych”. W tym mogą się zawierać różne opłaty administracyjne np. wyłączające grunt z produkcji rolnej. Taki zapis ma też zabezpieczyć rolnika przed niebezpieczeństwem obciążenia jakimiś innymi, dzisiaj do końca nieznanymi opłatami. Nie wiadomo bowiem czy w przyszłości podatek od nieruchomości będzie jeszcze funkcjonował, czy zostanie zastąpiony przez inny lub ustawodawca wprowadzi coś dodatkowego, a wtedy inwestor może odmówić refundacji powołując się, że nic takiego nie zostało w umowie napisane.

Rozwiązanie umowy

Wszystkie umowy przewidują praktycznie nieograniczone możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy przez inwestora. Właściwie może on zrezygnować z umowy kiedy chce. Takiego udogodnienia nie ma niestety rolnik, co jest poniekąd zrozumiałe, gdyż to inwestor ponosi ryzyko finansowe całego przedsięwzięcia. Rolnik praktycznie ma możliwość wypowiedzenia umowy tylko w kilku sytuacjach, najczęściej w razie zaprzestania płacenia czynszu przez dzierżawcę. Należy dokładnie sprawdzić, jaki okres braku płatności musi minąć, żeby rozpocząć procedurę wypowiedzenia, czy umowa nakłada jakieś dodatkowe warunki (np. uprzednie pisemne wezwanie do zapłaty). Często spotykany jest zapis – bardzo niekorzystny zresztą dla rolnika– że wypowiedzenie umowy z powodu niepłacenia czynszu będzie niemożliwe o ile rolnik najpierw nie zwróci się do innych podmiotów o przejęcie umowy dzierżawy, np. do instytucji finansującej inwestycję w elektrownię. Takie coś jest oczywiście dużym utrudnieniem dla rolnika i może powodować, że nie uwolni się od takiej umowy nawet jeżeli nie będzie otrzymywał czynszu. Nagminne jest też pomijanie możliwości wypowiedzenia umowy przez rolnika w razie braku płatności przez inwestora należności publicznoprawnych (np. podatków).

Demontaż instalacji po zakończeniu dzierżawy

Kwestia demontażu farmy fotowoltaicznej to pieśń przyszłości i rzadko kto zaprząta sobie tym teraz głowę. Trzeba jednak pamiętać, żeby w umowie nałożyć na inwestora obowiązek usunięcia instalacji na własny koszt. Często w umowach jest propozycja zapisu, że inwestor uprzątnie teren tylko w razie, gdy upłynie okres na jaki została zawarta, ale w razie jej wcześniejszego rozwiązania (np. wskutek niepłacenia czynszu) to już nie. Spotykane jest też określanie terminu w jakim rolnik powinien zgłosić potrzebę sprzątnięcia instalacji. Warto dodać, że nie wiadomo jak w przyszłości będą tego typu instalacje traktowane przez administrację, jak będzie wyglądał proces ich przetwarzania itp. Oczywiście najbardziej pożądanym byłoby wynegocjowanie od inwestora przedstawienia zabezpieczenia finansowego przyszłego demontażu, ale to już jest kwestia indywidualnego podejścia.

KANCELARIA ADWOKACKA
ADWOKAT ŁUKASZ OPALIŃSKI

ul. Grabiszyńska 11/1
53-501 Wrocław (mapa)

tel./fax (71) 75 91 681
tel. kom. 608 073 681

e-mail: kancelaria@opalinski.eu