Nabycie gruntów rolnych bez ograniczeń
Obrót ziemią rolną podlega w Polsce daleko idącym ograniczeniom przewidzianym w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Obowiązujące przepisy przewidują jednak szereg wyłączeń z rygorystycznych regulacji i dopuszczają swobodę w podejmowaniu decyzji komu i co można sprzedać.
Co do zasady ograniczenia nie będą miały zastosowania do gruntów rolnych o powierzchni mniejszej niż 3000 m2 (0,30 ha lub 30 a), gruntów będących drogami wewnętrznymi oraz gruntów oznaczonych w ewidencji jako grunty pod stawami, o ile stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości. Ustawy nie stosuje się również do nieruchomości, dla których przed dniem 30 kwietnia 2016 zostały wydane ostateczne decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – ustalające możliwość zabudowy nieruchomości w innych celach niż rolne.
Ziemia otrzymana od bliskiej osoby bez rygorów
Przepisy o obrocie ziemią rolną generalnie wspierają przekazywanie nieruchomości rolnych w rodzinie. Osoby, spokrewnione z rolnikiem, nie muszą spełniać wymagań stawianych rolnikom indywidualnym. Premiują osoby bliskie. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego do kręgu osób bliskich zalicza: zstępnych (dzieci, wnuki), wstępnych (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów.
Jednak osoba, która zakupiła nieruchomość rolną od członka rodziny musi pamiętać, że:
*nabyty grunt ma być użytkowany rolniczo przez minimum 5 lat;
*jest zakaz w tym okresie sprzedaży lub oddawania w posiadanie innym podmiotom (np. wydzierżawiania).
Od powyższych reguł są jednak liczne wyjątki. Po pierwsze gruntu nie trzeba użytkować rolniczo, gdy powierzchnia wszystkich posiadanych przez nabywcę nieruchomości rolnych nie przekroczy 1 ha. Po drugie – najważniejsze – obowiązki w zakresie prowadzenia gospodarstwa rolnego i zakaz zbywania nie dotyczą nieruchomości rolnej nabytej w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego. Zatem nabycie np. 3 ha gruntów w wyniku dziedziczenia lub nabycie 10 ha po dziale spadku nie nakłada na nabywcę żadnych obowiązków. Może on swobodnie sprzedawać bądź oddawać w posiadanie nieruchomość.
Zakup ziemi rolnej przez nie-rolnika
Po nowelizacji wspomnianej ustawy z czerwca 2019 r., nabywcą nieruchomości rolnej mniejszej niż jeden hektar nie musi już być rolnik indywidualny. Oznacza to, że takie nieruchomości może kupić dowolny podmiot, zarówno osoba fizyczna (w tym cudzoziemiec), jak i prawna.
W przypadku jednak sprzedaży takiej nieruchomości Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR, dawny ANR):
*przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli działka ma co najmniej 3000 m2,
*a jeżeli nabycie następuje na innej podstawie niż umowa sprzedaży, prawo nabycia takiej nieruchomości.
Nabywca nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 1 hektar obowiązany jest prowadzić na tej nieruchomości gospodarstwo rolne przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Nabywca nieruchomości rolnej mniejszej niż 1 hektar (ale o obszarze co najmniej 3000 m2) nie musi prowadzić działalności rolniczej.W obu przypadkach, w tym czasie, nie może takiej nieruchomości zbyć ani oddać w posiadanie innym podmiotom.
Kogo jeszcze dotyczą wyłączenia z ustawy?
Kogo jeszcze dotyczą wyłączenia z ustawy? Zwolniono z rygorów nabywanie nieruchomości w wyniku:
*zniesienia współwłasności,
*podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz podziału spadku, a także
*nabywanie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego.
W odniesieniu do położonych w granicach administracyjnych miasta nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha – właściciel może dowolnie dysponować nabytą nieruchomością. Istnieje również możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika w charakterze pośrednika osoby bliskiej niebędącej rolnikiem.
Oczywiście nie-rolnik może nabyć bez żadnych przeszkód nieruchomość do 0,3 ha.
Dla przypomnienia za rolnika indywidualnego uważa się:
*osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem nieruchomości rolnych,
*których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha,
*posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz
*co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i
*prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.