Zadatek czy zaliczka – jak zabezpieczyć zawarcie umowy?

Wbrew pozorom pojęcia te nie są synonimiczne i pociągają za sobą różne skutki prawne. Nieznajomość obu form zabezpieczenia transakcji, najczęściej sprzedaży czy wykonania jakiejś usługi, może niemile zaskoczyć. Warto zapoznać się z ich definicją i konsekwencjami w przypadku kiedy zawarta umowa nie dojdzie do skutku.

Co łączy ze sobą zadatek i zaliczkę to ich przeznaczenie. Są one bowiem wpłacane na poczet wykonywanej w przyszłości umowy. W przeciwieństwie do zadatku pojęcie zaliczki nie ma charakteru normatywnego, tzn. nie jest nigdzie w przepisach uregulowane. Powszechnie przyjmuje się, że oznacza ona częściową zapłatę na poczet świadczenia. W konsekwencji, jeżeli świadczenie drugiej strony nie zostanie spełnione, zaliczka – w odróżnieniu od zadatku – podlega zwrotowi (chyba że strony postanowiły inaczej). Zadatek został zdefiniowany w art. 394 Kodeksu cywilnego. Paragraf 1 precyzuje, że „w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”. Natomiast jeśli umowa została wykonana zadatek jest wliczany w poczet zapłaty lub zwracany. Zwrot zadatku powinien nastąpić również w przypadku rozwiązania umowy oraz gdy jej wykonanie nie było możliwe, jeśli żadna ze stron nie ponosi za to odpowiedzialności lub obie są tak samo winne.

Zapis umowy ma kluczowe znaczenie

Jeżeli strony zastrzegą w umowie zadatek (i tej właśnie nazwy użyją w umowie), a z panujących w danym obszarze zwyczajów i ustaleń stron (w tym poczynionych zarówno w samym tekście umowy, jak i tych wynikających z okoliczności towarzyszących zawarciu umowy), nie wynika inne znaczenie analizowanego postanowienia aniżeli to określone w art. 394 kc, to wystąpią skutki prawne wskazane w tym przepisie, a zatem w razie niewykonania umowy przez dłużnika z powodu okoliczności, za które ponosi on odpowiedzialność, wierzyciel będzie mógł – bez wyznaczania terminu dodatkowego – od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać, a jeżeli sam go dał, żądać kwoty dwukrotnie wyższej. Podobnie, jeżeli zastrzeżono w umowie zaliczkę (i tej właśnie nazwy używają strony w umowie) i nic nie wskazuje na nadanie temu postanowieniu umownemu innego znaczenia aniżeli to wynika z przedstawionego powyżej rozumienia zaliczki, to w razie niewykonania umowy przez drugą stronę zastrzeżone świadczenie będzie podlegać zwrotowi. Nadanie zadatkowi charakteru zaliczki i odwrotnie – ukształtowanie zaliczki jako zadatku – musi więc zawsze wynikać z umowy stron.

Różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką

Zaliczka nie daje gwarancji doprowadzenia do finalizacji transakcji, ponieważ każda ze stron może wycofać się z umowy bez żadnych konsekwencji finansowych. Można nawet powiedzieć, że zaliczka jest pewną formą rezerwacji towaru czy usługi. Zadatek z kolei ma na celu zabezpieczenie realizacji umowy chroniąc obie strony. Jeśli nie dojdzie do jej wykonania przez jedną ze stron, to ta druga może od niej odstąpić. W konsekwencji zachowuje otrzymany zadatek, a jeśli sama go dała to może zażądać kwoty dwukrotnie wyższej. Tym samym dyscyplinuje to obie strony w dotrzymaniu warunków zawartej umowy. Kiedy transakcja nie zostanie wykonana, np. z winy kupującego, zadatek przepada na rzecz sprzedawcy, w przypadku zaliczki – zostaje ona zwrócona kupującemu. Kiedy transakcja nie zostanie wykonana z winy sprzedawcy, zadatek zostaje zwrócony kupującemu w podwójnej wysokości, zaliczka – zostaje zwrócona kupującemu w takiej samej wysokości w jakiej została wpłacona. Kiedy umowa zostanie rozwiązana przez obie strony lub z powodu okoliczności, za którą żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek zostaje zwrócony kupującemu w takiej samej wysokości w jakiej został wpłacony, zaliczka – tak samo, zostaje zwrócona kupującemu w takiej samej wysokości w jakiej została wpłacona.