Obecnie bardzo popularne są inwestycje w odnawialne źródła energii. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się elektrownie słoneczne. Inwestorzy poszukują gruntów pod tego typu instalacje i oferują rolnikom atrakcyjne warunki finansowe. Jednak proponowane przez nich wzory umów dzierżawy budzą szereg wątpliwości. Rolnicy powinni dokładnie przeczytać to co im jest przedstawiane, a najlepiej skonsultować umowę z prawnikiem.
Przedmiotowy artykuł porusza tylko kilka kwestii, o jakich traktują umowy pod elektrownie. Problemów jakie się pojawiają jest znacznie więcej. Każda firma stosuje swoje wzory umów. Nie ma nic odgórnie narzuconego, ustandaryzowanego. Do każdego przypadku należy podejść indywidualnie.
Dzierżawa na 29 lat
O tym jak ważna jest rozwaga przy podejmowaniu decyzji o wydzierżawieniu gruntu pod farmę fotowoltaiczną świadczy przede wszystkim fakt, że są one podpisywane na okres 29 lat. Jest to szmat czasu. Trudno przewidzieć najbliższą przyszłość, nie mówiąc już o perspektywie kilkudziesięciu lat, zaś raz wynegocjowane zapisy umowne pozostaną niezmienne. Dlatego też nie można zamykać się na to co tu i teraz, ale wybiegać w przyszłość.
Określenie przedmiotu dzierżawy
Szczególnie istotne jest dokładne opisanie gruntu, który rolnik decyduje się oddać w dzierżawę. Chodzi tutaj o obszar, jaki inwestor sobie rezerwuje. Oczywiście czynsz będzie płacony tylko pod obszar faktycznie zajęty przez elektrownię. Brak wpisania w umowie terminu, do którego inwestor musi określić się z powierzchnią, a także do którego budowa będzie musiała się rozpocząć powoduje, że dość spory obszar jest zarezerwowany na najbliższe lata tylko dla jednego podmiotu i rolnik nie ma możliwości zadysponować go w inny sposób, np. wydzierżawić komuś innemu. Poza tym inwestor przewiduje płatność czynszu najczęściej od momentu rozpoczęcia budowy elektrowni, a kiedy takie rozpoczęcie nastąpi, to już jest niewiadoma. Dlatego warto wpisać czas, po upływie którego rolnik będzie mógł wypowiedzieć umowę i uwolnić się od nierokującej dzierżawy.
Czynsz dzierżawny
Kwestią, od której zaczyna się rozmowy o dzierżawie, to oczywiście finanse: ile inwestor „daje” za hektar. Określenie kwoty netto/brutto to podstawa, wiadomo. Ale już o klauzuli waloryzacyjnej mało kto pamięta. O czym mowa? Po prostu chodzi o zapisanie w umowie waloryzacji czynszu co roku o stopę inflacji, gdyż nominalna stawka czynszu zapisana w umowie za kilka, a już na pewno za kilkanaście lat, nie będzie warta tyle samo co dzisiaj.
Inne opłaty
Oprócz stawki czynszu należy zwrócić szczególną uwagę na to, czy inwestor będzie dokonywał płatności za należności publicznoprawne. Standardem jest zapis, że będzie zwracał rolnikowi za podatek od nieruchomości lub podatek rolny. Warto zapisać, od kiedy będzie ten podatek płacił, czy od momentu podpisania umowy, rozpoczęcia budowy, uruchomienia elektrowni czy jeszcze innego. Bezwzględnie należy domagać się wpisania konieczności uiszczania jeszcze „innych należności publicznoprawnych”. W tym mogą się zawierać różne opłaty administracyjne np. wyłączające grunt z produkcji rolnej. Taki zapis ma też zabezpieczyć rolnika przed niebezpieczeństwem obciążenia jakimiś innymi, dzisiaj do końca nieznanymi opłatami. Nie wiadomo bowiem czy w przyszłości podatek od nieruchomości będzie jeszcze funkcjonował, czy zostanie zastąpiony przez inny lub ustawodawca wprowadzi coś dodatkowego, a wtedy inwestor może odmówić refundacji powołując się, że nic takiego nie zostało w umowie napisane.
Rozwiązanie umowy
Wszystkie umowy przewidują praktycznie nieograniczone możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy przez inwestora. Właściwie może on zrezygnować z umowy kiedy chce. Takiego udogodnienia nie ma niestety rolnik, co jest poniekąd zrozumiałe, gdyż to inwestor ponosi ryzyko finansowe całego przedsięwzięcia. Rolnik praktycznie ma możliwość wypowiedzenia umowy tylko w kilku sytuacjach, najczęściej w razie zaprzestania płacenia czynszu przez dzierżawcę. Należy dokładnie sprawdzić, jaki okres braku płatności musi minąć, żeby rozpocząć procedurę wypowiedzenia, czy umowa nakłada jakieś dodatkowe warunki (np. uprzednie pisemne wezwanie do zapłaty). Często spotykany jest zapis – bardzo niekorzystny zresztą dla rolnika– że wypowiedzenie umowy z powodu niepłacenia czynszu będzie niemożliwe o ile rolnik najpierw nie zwróci się do innych podmiotów o przejęcie umowy dzierżawy, np. do instytucji finansującej inwestycję w elektrownię. Takie coś jest oczywiście dużym utrudnieniem dla rolnika i może powodować, że nie uwolni się od takiej umowy nawet jeżeli nie będzie otrzymywał czynszu. Nagminne jest też pomijanie możliwości wypowiedzenia umowy przez rolnika w razie braku płatności przez inwestora należności publicznoprawnych (np. podatków).
Demontaż instalacji po zakończeniu dzierżawy
Trzeba jednak pamiętać, aby w umowie nałożyć na inwestora obowiązek usunięcia instalacji na własny koszt. Często w umowach jest propozycja zapisu, że inwestor uprzątnie teren tylko w razie, gdy upłynie okres na jaki została zawarta, ale w razie jej wcześniejszego rozwiązania (np. wskutek niepłacenia czynszu) to już nie. Spotykane jest też określanie terminu w jakim rolnik powinien zgłosić potrzebę sprzątnięcia instalacji. Należy dopilnować, aby rolnik nie musiał się takimi rzeczami interesować i obowiązki w tym zakresie leżały po stronie dzierżawcy.
adw. Łukasz Opaliński
Podstawa prawna:
*Kodeks cywilny
Z tego artykułu dowiesz się:
*na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną?
*jakie zapisy mogą być niekorzystne dla rolników?
*kiedy można wypowiedzieć umowę dzierżawy